在中央加大保障性住房建設(shè)力度下，包括北京、上海、廣州和深圳等一線城市，近期均對(duì)保障房建設(shè)提出了要求，"保障房超過商品房建設(shè)力度"也成為了新的目標(biāo)選擇。但制約保障性建設(shè)的問題依然存在，配套資金、土地供應(yīng)以及管理等都需要進(jìn)一步厘清。

　　引入民間投資成為解渴保障房建設(shè)資金的重要途徑。

　　保障房分配不公也飽受弊病

　　目前國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制尚不完善的狀況下，保障房建設(shè)方面成本控制是一個(gè)關(guān)鍵

　　樓市調(diào)控中，保障房扮演的角色至關(guān)重要。

　　盡管國(guó)家已經(jīng)放開民間投資進(jìn)入保障房領(lǐng)域，但相關(guān)細(xì)則的落實(shí)以及回報(bào)小等問題，使得一些開發(fā)商望而卻步。在這樣的情況下，如何探尋保障房的建設(shè)模式，激活民間投資，仍是一道待解的難題。

　　保障房超商品房建設(shè)力度

　　在今年的全國(guó)兩會(huì)上，保障房建設(shè)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶表示，今年將開工建設(shè)的1000萬套，"十二五"期間將建設(shè)3600萬套，使保障性住房覆蓋率達(dá)到20%。

　　而在此時(shí)，今年1000萬套的保障房任務(wù)，也開始在各地進(jìn)入分解和落實(shí)階段。

　　北京市將在今年計(jì)劃供應(yīng)2550公頃住宅用地，其中的保障性住房用地要比去年計(jì)劃指標(biāo)增加6%，實(shí)現(xiàn)了"保障性住房用地供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量50%"的調(diào)控要求。同時(shí)為了保障公共租賃住房的用地需求，公租房(含廉租房)用地的供應(yīng)量達(dá)到300公頃，也將是去年的6倍。

　　而廣州計(jì)劃今年籌集保障性住房8.4959萬套，占全省總量的1/4。其中，廉租房0.65萬套、公共租賃房4.65萬套、經(jīng)濟(jì)適用房0.8萬套、限價(jià)房2.0457萬套(含拆遷安置房1.8157萬套)，發(fā)放租賃補(bǔ)貼0.3502萬戶；籌集住房結(jié)構(gòu)以公共租賃住房為主，約占57%。

　　上海今年則要全面推進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房和動(dòng)遷安置房"四位一體"的住房保障體系建設(shè)，新開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米、22萬套(間)，供應(yīng)1150萬平方米、17萬套(間)左右。"新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。"深圳也提出，今年將確保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

　　"這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵在于保障性住房建設(shè)，應(yīng)該趁著限購(gòu)期把保障性住房的課補(bǔ)上。"全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示。

　　為了能夠完成今年的保障房建設(shè)任務(wù)，國(guó)土部、住建部和財(cái)政部等各部委，也分別從土地供應(yīng)、試點(diǎn)公積金建設(shè)保障房以及財(cái)稅方面等予以支持，國(guó)家發(fā)改委也于近期發(fā)出通知，降低保障性住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，減免保障性住房租賃手續(xù)費(fèi)。

　　在中央和地方的合力下，處在樓市調(diào)控漩渦的各大房企，也將目光投向了保障房領(lǐng)域。去年已有包括萬科、招商、遠(yuǎn)洋、富力等大型房企，開始進(jìn)入一線城市的保障房領(lǐng)域，而從近期各大上市房企出爐的年報(bào)中也顯示，參建保障房也被頻頻提及，這成為房企應(yīng)對(duì)調(diào)控、多元化發(fā)展的重要策略。

　　保障房建設(shè)障礙仍存

　　但對(duì)于今年1000萬套的保障房任務(wù)，其最大的障礙仍是建設(shè)資金問題。從資金這一項(xiàng)來說，根據(jù)住建部的測(cè)算，1000萬套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，而根據(jù)溫家寶政府工作報(bào)告，中央財(cái)政預(yù)算給予的補(bǔ)助資金為1030億元，中央配套資金十分之一不到，地方的壓力可見一斑。

　　也因此，引入民間投資成為解渴保障房建設(shè)資金的重要途徑。去年5月國(guó)務(wù)院出臺(tái)"新36條"，鼓勵(lì)和支持民間資本進(jìn)入政策性住房領(lǐng)域。但因?yàn)橄嚓P(guān)政策細(xì)則未予落實(shí)，民間投資參與的積極性并不高。

　　近期，北京在出臺(tái)地方版"新36條"中就規(guī)定，今后政府將通過合理的政策制度設(shè)計(jì)，進(jìn)一步放寬條件，鼓勵(lì)民間投資積極參與，在符合規(guī)劃的情況下，鼓勵(lì)一定規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)利用自有土地建設(shè)公共租賃房，面向社會(huì)公開配租，可優(yōu)先解決職工過渡性住房需求。

　　對(duì)于如何才能完成保障房的建設(shè)任務(wù)，中金公司認(rèn)為，"政府＋開發(fā)商"模式是幫助地方政府完成保障房任務(wù)的主要方式。根據(jù)中金公司的測(cè)算，在傳統(tǒng)的地方政府負(fù)責(zé)保障房土地整理的模式下，政府很難承擔(dān)每年6000億-7000億元的資金壓力，因此需要尋求開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的幫助，而"政府＋開發(fā)商"的模式將成為公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造和限價(jià)房的最主要建設(shè)方式。"政府需要開發(fā)商介入保障性住房扶持，具有資金和品牌實(shí)力的開發(fā)商也借此可以獲得更多的土地資本以及金融支持，加速資金周轉(zhuǎn)。"

　　與此同時(shí)，另一個(gè)值得關(guān)注的是，在明、后年保障房大批量上市之時(shí)，如何保證分配的公平？最近幾年商品房房?jī)r(jià)不斷飆升，很多人也把目光投向保障房，保障房分配不公也飽受弊病。有專家指出，保障性住房去年全國(guó)建了500多萬套，現(xiàn)在還沒有進(jìn)入分配階段。今年計(jì)劃還要建1000萬套，明、后年陸續(xù)上市供應(yīng)。但實(shí)際上保障性住房建設(shè)還有很多問題，建并不難，關(guān)鍵是分配以及未來的維持運(yùn)營(yíng)，這都是大問題，都需要研究。如果實(shí)施的不好，人們對(duì)保障房分配的不滿甚至要超過對(duì)房?jī)r(jià)的不滿。

　　保障房盈利模式待考

　　盡管如此，保障房建設(shè)如何才能形成持久的動(dòng)力呢？而在這其中，探尋保障房建設(shè)的模式，激發(fā)更多資本進(jìn)入也就顯得更為迫切。

　　萬科總裁郁亮在此之前已經(jīng)表示，萬科目前并沒有找到靠保障房賺錢的很好的辦法。"萬科參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，若建設(shè)保障房政府只要給萬科1塊錢利潤(rùn)就夠了。"而為何索取1塊錢的利潤(rùn)，郁亮解釋，萬科可以告訴股東做這個(gè)項(xiàng)目不虧錢。

　　"保障房的盈利模式我們始終沒有找到，但保障房的經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)該是國(guó)家多做一些贊助。"保利地產(chǎn)日前也表示，保利的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障房資金的保障模式，但同時(shí)也要對(duì)股東負(fù)責(zé)。"在不損害股東利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利潤(rùn)也要去參與保障房建設(shè)。"

　　保利方面認(rèn)為，在保障房建設(shè)方面成本控制是一個(gè)關(guān)鍵，因?yàn)檫@需要開發(fā)商拿出性價(jià)比非常好的產(chǎn)品回報(bào)給保障房居住的客戶群，又要有盈利回報(bào)股東。保利稱，這一點(diǎn)上就要求成本控制的子公司去更多跟政府接洽，共同探討盈利手段和模式。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在接受媒體采訪時(shí)則表示，在目前國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制尚不完善的狀況下，遠(yuǎn)洋會(huì)在尋求贏利性項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目"適當(dāng)均衡"。

　　"保障房對(duì)開發(fā)商來講，最痛苦的是回報(bào)率太低。因?yàn)檫@個(gè)政策是限房?jī)r(jià)然后去競(jìng)拍這個(gè)地價(jià)，倒拍地價(jià)，加上建設(shè)成本后會(huì)使利潤(rùn)率很低。"北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)賀江川近期也表示，保障房樓盤的毛利率是5%，再交有關(guān)稅費(fèi)后，住宅這一部分基本上不賺錢。大部分做保障房的開發(fā)商都是微利，弄得不好還要虧錢。所以，做保障房更多的是盡一些企業(yè)、特別是國(guó)有控股的上市公司的一些社會(huì)責(zé)任。

　　有分析師表示，建造保障房很大一部分是需要政府"讓利"的，尤其是在土地出讓收入上。比如，以公租房和經(jīng)適房等保障房項(xiàng)目相比，具有兩大特點(diǎn)：其一是公租房在土地取得上，是政府劃撥的方式，未經(jīng)過"招、拍、掛"環(huán)節(jié)將使得這一部分的成本大大降低；第二，公租房的產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商"誰開發(fā)誰持有"。未來，即使開發(fā)商出現(xiàn)資金緊張等問題，也能夠?qū)�產(chǎn)權(quán)打包轉(zhuǎn)讓，從而獲得相應(yīng)收益在成本和風(fēng)險(xiǎn)上具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

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